Налог при сдаче коммерческой недвижимости — 2021 год

Самое важное от специалистов на тему: «Налог при сдаче коммерческой недвижимости». Здесь собрана полная информация по вопросу. Актуальность данных на 2020 год просьба уточнять у дежурного специалиста.

Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?

Довольно часто в собственности у ИП находится коммерческая недвижимость, которая приносит доход. Соответственно, НК РФ устанавливает обязанность по уплате взносов в бюджет государства. Генеральный директор компании «Правокард» Станислав Каплан рассказывает, как рассчитывается налог при владении и продаже коммерческой недвижимости, а также о сроках и условиях его уплаты.

Для начала давайте разберемся с определениями. Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.

Налог на владение коммерческой недвижимостью

Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст. 14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.

Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.

Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.

Налог от продажи коммерческой недвижимости

Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.

При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.

На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).

Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?

Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.

Текст подготовила Александра Лаврова

ИП налог на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость – это нежилое помещение, здание, сооружение и участок, за использование которого владелец получает прибыль. Прибыль извлекается при сдаче коммерческого объекта в аренду, либо при использовании его для ведения предпринимательской деятельности. Индивидуальный предприниматель, собственник недвижимости, обязан платить налог. А подробнее о том, какой у ИП налог на коммерческую недвижимость мы рассмотрим в этом материале.

Какими налогами облагается коммерческая недвижимость для ИП

• Налогом на владение.
• Налогом от продажи.

Условия выплаты и расчет налога на владение

Налог на владение коммерческой недвижимостью ИП обязан уплатить не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим периодом. Сумму выплаты определяет налоговый орган. Этот вид налога является региональным (ст. 14 Налогового кодекса РФ). То есть размер и порядок его уплаты устанавливают органы власти субъекта РФ – в пределах норм НК.

До 2015 года сумма налога рассчитывалась по инвентаризационной стоимости недвижимости. С 2019 года налог на владение считается по кадастровой стоимости. Его размер увеличился, особенно для ИП, занимающихся предпринимательской деятельностью. Чтобы сделать переход к новой системе расчета более щадящим, Налоговым кодексом предусмотрено применение временного (до 2020 г.) понижающего коэффициента. Ставка налога составляет 2% (ст. 406 НК РФ). Подробнее можно посмотреть через поиск или на сайте налоговой службы.

Порядок оплаты налога от продажи

При продаже коммерческой недвижимости предусмотрены следующие ставки налога:

1. 13% – основная ставка.
2. 30% – для физических лиц, проживающих в большей части за границей.
3. 6% – для ИП, использующих упрощенную систему налогообложения.

По существующему правилу, от налога при продаже освобождаются ИП:

Важно! Даже если в момент продажи ИП закрыто, но имущество использовалось для коммерческой деятельности, налог на продажу выплачивается в полном объеме, независимо от срока владения.

Возможно ли снижение налога от продажи

Владелец недвижимости, имеющий ИП и упрощенную систему налогообложения, платит 6%. При условии предоставления доказательств, что помещение (здание, сооружение) использовалось для предпринимательской деятельности.

Совет. На сайте ФНС для расчета налога на коммерческую недвижимость полезно воспользоваться калькулятором расчета. Сервис учтет конкретный регион, индивидуальные особенности имущества, конкретные обстоятельства владения или продажи

Приобретение индивидуальным предпринимателем патента для сдачи недвижимости в аренду

В 2019 году доход от сдачи в аренду недвижимого имущества продолжают облагать налогами. Владельцам помещений требуется декларировать выручку по форме 3-НДФЛ либо регистрировать предпринимательство. Если сотрудничество приобрело системный характер, придется озаботиться постановкой бизнеса на учет и выбором режима (постановление ВС РФ № 23 от 18.11.04). Чиновники настойчиво рекомендуют обратить внимание на патент. Насколько привлекательно решение на самом деле, решили разобраться независимые специалисты.

Правовое обоснование

Патентная система налогообложения подробно описана главой 26.5 НК РФ. Плательщики делают свой выбор самостоятельно. Принудить бизнесменов к переходу на режим нельзя. Помимо статей Налогового кодекса РФ, юридическая регламентация осуществляется:

1. Распоряжением ФНС РФ № ММВ-7-3/[email protected] от 11.07.17. Приказом утверждена форма заявления о покупке патента, а также методические рекомендации по ее заполнению.
2. Письмом налоговой службы № СД-4-3/[email protected] от 10.04.17. Ведомство разъяснило порядок постановки на учет в Москве, Севастополе и Петербурге.
3. Приказом ФНС РФ № ММВ-7-3/[email protected] от 26.11.14. Документ вводит единый бланк для оформления патента (26.5-П).

Большое значение приобрели обзоры судебной практики. Так, ценная информация для плательщиков ПСН содержится в письме ФНС РФ № КЧ-4-7/14643 от 30.07.18. Поскольку при приобретении патента на аренду недвижимости необходимость формирования отчетности отпадает, пояснения Минфина РФ заметного влияния на отношения не оказывают. Министерство вносит свою лепту лишь в части организационных вопросов, определения статуса предпринимателей на ПСН и правил отчисления страховых взносов. Примером может служить ведомственное письмо № 03-11-09/57325 от 06.09.17.

Особое внимание юристы обращают на региональную специфику ПСН. Так, в Москве патенты выдаются в соответствии с законом № 53 от 31.10.12. Документ устанавливает виды облагаемой режимом деятельности, а также сумму потенциального дохода.

Право на покупку патента

Определение плательщиков ПСН приведено в ст. 346.44 НК РФ. Норма детально отвечает на вопрос, кто вправе купить патент. Подать заявление разрешено только индивидуальным предпринимателям. Возможность применения налогового режима без регистрации ИП не предусмотрена. Организациям система также недоступна.

Важным условием является ведение деятельности, подпадающей под действие режима. Аренда недвижимости входит в перечень ст. 346.43 НК РФ. Патенты выдают при предоставлении жилых и нежилых помещений, земель, дач во временное и платное пользования третьих лиц. При этом объекты должны находиться в собственности плательщика ПСН.

Статья 346.43 НК РФ предъявляет к предпринимателям и дополнительные требования. Применение режима невозможно при превышении следующих показателей:

• среднесписочная численность персонала за налоговый период – свыше 15 человек;
• заключение договоров простого товарищества, доверительного управления.

Кроме того, в течение срока действия патента плательщик должен контролировать валовую выручку. При преодолении годовым доходом отметки в 60 миллионов рублей придется перейти на другую систему обложения (п. 6 ст. 346.45 НК РФ). Фиксировать обороты необходимо в книге. Форма журнала утверждена приказом Минфина РФ № 135н от 22.10.12.

Порядок приобретения патента

Переход на режим осуществляется по письменному заявлению предпринимателя. Обращаться следует по месту жительства. Сделать это необходимо за 10 дней до фактического начала деятельности (п. 2 ст. 346.45 НК РФ). В нашем случае определяющим фактором становится адрес недвижимости. Если объект, передаваемый в аренду, расположен в другом регионе, документы для приобретения патента примет любая территориальная инспекция. Аналогичное правило действует в городах федерального значения. Здесь привязки к адресу проживания не будет (ч. 2 п. 2 ст. 346.45 НК РФ).

Обратите внимание! Купить патент разрешено одновременно с постановкой предпринимателя на государственный учет. Впоследствии вывести бизнес на режим можно в любое время. Подавать заявление в налоговую инспекцию разрешается в течение года – за 10 дней до фактического начала деятельности.

Способы перехода на режим остаются стандартными. Статья 346.45 НК РФ допускает предоставление документов:

• лично;
• почтой;
• доверенным представителем;
• телекоммуникационными каналами с условием удостоверения квалифицированной цифровой подписью.

На рассмотрение заявления налоговому органу отводится 5 рабочих суток. Отказать в выдаче патента могут в строго определенных случаях. Все они перечислены четвертой частью ст. 346.45 НК РФ. Основанием признаны неверное заполнение формы, указание срока применения режима, не соответствующего правилам главы 26.5, нарушение требований к плательщику ПСН, наличие недоимки по ранее выданным патентам.

Сроки действия и стоимость

Объем налоговых обязательств при переходе на патентный режим определяет инспекция ФНС РФ. На расчет стоимости влияют несколько факторов:

1. Период аренды. Патенты имеют ограниченный срок действия. Минимум установлен на отметке в 1 месяц, а максимум – 1 год. Временные границы вводит п. 5 ст. 346.45 НК РФ.
2. Количество и площадь помещений. В рамках режима действует правило «один объект – один патент». В пользу такого подхода Минфин России высказался в письме № 03-11-09/18174 от 22.05.12. Уточнения и дифференциация устанавливаются на региональном уровне. Ярким примером является московский закон № 53. Нормативный акт утверждает потенциальную доходность по типу объекта. Законом Москвы № 62 от 20.11.13 введено деление по площади. Менять расчетные показатели разрешено и с учетом места расположения недвижимости (№ 244-ФЗ от 21.07.14).

Налогоплательщикам предоставлена возможность оценить размер отчислений заблаговременно. На сайте ФНС РФ действует бесплатный онлайн-сервис. Программа рассчитывает стоимость патента по характеристикам объекта.

Внести денежные средства предприниматели могут единовременно либо в рассрочку. По патентам со сроком менее полугода оплата производится до истечения действия. В остальных случаях исполнить обязательства перед бюджетом можно по частям. Не менее 1/3 вносят не позднее 90 суток после перехода на ПСН и 2/3 – до завершения налогового периода (ст. 346.51 НК РФ).

Сравнительный анализ

Оценить преимущества и недостатки режима можно, сопоставив разные варианты налогообложения. С минимумом формальностей собственники недвижимости столкнутся в трех случаях:

Простота ПСН обманчива, а заявления о минимальной фискальной нагрузке – недостоверны. Потенциальный доход, с которого рассчитывается цена патента, нередко завышен. Фактические поступления могут оказаться в разы ниже. Необходимость уплаты страховых взносов и запрет уменьшения на них стоимости патента также является существенным недостатком. Минусом следует считать утрату права на вычет по НДФЛ в случае продажи недвижимости. Воспользоваться льготой предприниматели на патенте не могут даже при владении объектом свыше 5 лет (ч.4 п.2 ст. 220 НК РФ). Режим явно проигрывает упрощенной системе.

Напомним, что переходя на УСН, предприниматель делает отчисления в бюджет с фактической выручки или чистой прибыли. При этом сумму единого налога разрешают уменьшать на взносы во внебюджетные фонды. Декларацию же плательщикам надлежит сдавать всего 1 раз в год.

Проигрывает ПСН и по уровню риска. Жесткие ограничения по численности персонала и размеру дохода создают немало проблем. Ситуации, при которых предприниматели теряют право применения патента, встречаются часто. В этом случае обязательства перед бюджетом приходится пересчитывать с начала налогового периода.

Таким образом, переход на ПСН становится выгодным решением лишь при внушительной арендной плате. Если недвижимость приносит небольшой доход, имеет смысл проанализировать альтернативные схемы обложения.

3 способа легально сдавать квартиру в аренду

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

• договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
• акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
• документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
• паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Налог на имущество: коммерческая недвижимость

позвоните по телефону:

закажите бесплатную консультацию:

За эксплуатацию нежилых помещений с целью получения дохода нужно платить взносы в казну государства. Рассказываем, как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость для ИП и как его минимизировать.

Коммерческая недвижимость используется для получения владельцем дохода. Помещение приобретает статус коммерческого через выведение площади из жилищного фонда. Таковой не может считаться личный гараж, земельный участок или дача. Могут – кафе и рестораны, производственные помещения, офисы и административные здания. За подобными объектами закреплен статус нежилых, а эксплуатация приносит собственнику прибыль.

За владение коммерческими помещениями нужно платить налоги.

Кто рассчитывает стоимость налога на коммерческую недвижимость

Размер обязательного взноса в казну государства рассчитывает налоговая инспекция на основании предоставленных данных. Собственник должен провести платеж до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом.

Этот вид обязательных взносов отчисляется региону, в котором расположен недвижимый объект. Поэтому ставки и льготы зависят от местной власти.

Как производится расчет налога на коммерческую недвижимость

До 2015 года собственники всех коммерческих помещений считали налог, исходя из их инвентаризационной стоимости. Однако закон изменили, и теперь размер платежа рассчитывается через кадастровую оценку стоимости объекта. До 2020 года новое правило применяется не во всех регионах – местные власти сами устанавливают, по какой стоимости (кадастровой или инвентаризационной) рассчитывать суммы обязательных взносов. Узнать, как считают налог в конкретной местности можно на сайте налоговой службы.

Кадастровая стоимость наиболее близка к рыночной цене объекта, поэтому является более тяжелым налоговым бременем. Она меняется в соответствии с изменением цен на рынке.

Ставка налога на коммерческую недвижимость физических лиц, актуальная для 2018 года, составляет 2%. Посмотреть подробнее можно в статье 406 НК РФ.

По инвентаризационной стоимости рассчитать налог на коммерческую недвижимость в 2018 году поможет ст. 406 НК РФ. По ней нужно провести инвентаризацию площади и определить, сколько стоит объект. Если цена меньше 300 тысяч рублей, заплатить нужно будет 0,1%, если от 300 до 500 тысяч – 0,1-0,3%, более полумиллиона – от 0,3 до 2%.

Кто освобождается от налога

В законодательстве есть категория льготников – лиц, освобожденных от уплаты обязательных взносов. Ознакомиться с перечнем можно в ст. 407 НК РФ. В случае попадания под одну из категорий, нужно обратиться в налоговую по месту прописки.

Когда платить налог на коммерческую недвижимость физических лиц в 2017, 2018, 2019 году

Обязательный взнос за 2017 год нужно внести в казну не позднее 1 декабря 2019 года, то есть следующего года за истекшим налоговым периодом. Соответственно за 2018 нужно будет заплатить до 1 декабря 2020, а за 2019 год – до 1 декабря 2021.

Обычно о том, что пришло время платить через почтовое уведомление предупреждает налоговая инспекция. Такие письма присылают заказным отправлением не позднее, чем за 30 календарных дней до срока выплаты (до 1 ноября). В письме указывают облагаемый налогом объект, сумму взноса, срок выплаты и налоговую базу – то есть стоимость, с которой списывается налог.

Если до 1 ноября квитанция не пришла, стоит обратиться в налоговую службу. В некоторых случаях причиной отсутствия уведомления из инспекции может быть не ошибка, а слишком маленькая сумма начисления – до 100 рублей. При таких суммах квитанции не выписываются. Обязательный взнос можно будет уплатить в следующий налоговый период вместе с новым начислением и незначительной пени за просрочку.

Облагается ли налогом продажа коммерческой недвижимости

При продаже собственности необходимо заплатить налог. Какой налог платить с продажи коммерческой недвижимости определяется в зависимости от ставки. Основная ставка составляет 13%, а для лиц, которые большую часть времени проживают за границей – 30% от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.

Если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется пункт об освобождении от налога для имущества, которое в собственности более трех или пяти лет (при приобретении после 1 января 2016 г.). Также на него не распространяется возможность оформления налогового вычета при использовании собственником упрощенной системы налогообложения в ходе предпринимательской деятельности. Если физ лицо продает коммерческую недвижимость как личную, налоги с него все равно спишут – собственник получал доход как ИП, а значит, и продажа объекта относится к доходам ИП. Даже если документы на приобретение помещения оформлялись до регистрации ИП, а к моменту продажи ИП было закрыто. Для налоговой инспекции важен период эксплуатации объекта и получения дохода.

Продажа коммерческой недвижимости ООО также предусматривает налог на сумму дохода в соответствии с налоговым режимом и ставкой. То есть при «упрощенке» – 6%, без нее – 13%.

Как уменьшить налог на коммерческую недвижимость

Если «упрощенка» не была оформлена во время использования помещения, при продаже придется платить налог 13%. Но если есть текущее ИП, которое использует УСН, можно продать недвижимость по текущим условиям налогообложения. Однако в данном случае придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.

В случае ООО тоже есть возможность минимизировать взнос. Какой налог собственники платят от продажи коммерческой недвижимости зависит от того, внесен ли объект в уставной капитал учредителем. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.

Как продать коммерческую недвижимость без налогов

Если по закону собственник обязан выплатить взнос в пользу государства, избежать уплаты не получится. Налоговая инспекция обратится в суд, и с собственника взыщут неуплаченную сумму, плюс штрафы и пени.

Налог при продаже коммерческой недвижимости ИП, как и с продажи юридическим лицом, списывается обязательно. Исключение – льготники из ст. 407 части 2 НК РФ.

Как рассчитать, какой налог на коммерческую недвижимость: калькулятор

Точную сумму обязательного взноса в казну государства определяет ФНС. Однако при определении суммы за период с 2017 года по 2019, лучше использовать калькулятор расчета налога на коммерческую недвижимость. Это поможет посчитать стоимость по той системе взимания налогов, которая предусмотрена в конкретном регионе с учетом индивидуальных критериев оценки владения собственника.

Просто о сложном: какие налоги платят ООО и ИП, если сдают в аренду нежилое помещение?

Передача нежилого помещения во временное пользование третьим лицам является деятельностью, направленной на извлечение прибыли, которая в соответствии с требованиями налогового кодекса, подлежит налогообложению в соответствии с применяемым режимом налогообложения. В этой статье мы подробно разберем, какие налоги должен заплатить арендодатель и арендатор нежилого помещения.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит арендодатель: ИП и ООО?

Вид налога, подлежащего исчислению и уплате собственником здания, зависит от используемого хозяйствующим субъектом режима налогообложения. Традиционно довольно схожими режимами налогообложения при сдаче в аренду нежилого помещения обладают юридические лица: общества с ограниченной ответственностью и индивидуальные предприниматели. Физические лица обладают несколько иным статусом и уплачивают только один налог, о котором мы расскажем дальше.

Рассмотрим, какие виды налогов будут исчислять и уплачивать ООО или ИП, если они сдают в аренду нежилое помещение:

1. Налог на прибыль. Налог на прибыль исчисляется и уплачивается только организациями, применяющими общую систему налогообложения.
2. Если организация или индивидуальный предприниматель применяют упрощенную систему налогообложения, то с суммы полученной от передачи помещения в аренду они должны уплатить налоги в размере от используемого способа расчета УСНО.
3. Налог на добавленную стоимость, если организация или индивидуальный предприниматель используют общую систему налогообложения.
4. ЕНВД, если нежилое помещение передается в аренду для целей, указанных в ст. 346.26 НК РФ. Указанный налог исчисляют и уплачивают организации и индивидуальные предприниматели.
5. НДФЛ, который исчисляется и уплачивается индивидуальными предпринимателями, находящимися на общем режиме налогообложения, а также в случае передачи во временное пользование помещений, принадлежащих физическим лицам.

Теперь стоит рассказать подробнее о каждом из видов налогов, которые подлежат уплате лицами, использующими нежилые помещения, в целях извлечения прибыли. Наиболее частым вопросом, возникающим в данной ситуации является вопрос об обложении прибыли, полученной от сдачи имущества в аренду, налогом на добавленную стоимость.

Анализ статьи 146 НК РФ позволяет сделать вывод о том, что операции по передаче в аренду нежилых помещений подлежат обложению налогом на добавленную стоимость. Размер налога по данной операции составляет 18 % от суммы арендной платы, которая получена собственником здания за отчетный период. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, ежеквартально собственник нежилого помещения (общество или индивидуальный предприниматель, применяющий ОСНО) обязаны исчислить и уплатить в федеральный бюджет соответствующий налог.

При сдаче в аренду нежилых посещений физическими лицами или индивидуальными предпринимателями, применяющими ОСНО, вышеуказанные лица должны уплатить налог на доходы физических лиц, размер которого составляет 13%. Порядок уплаты и сдачи отчетности зависит от статуса хозяйствующего субъекта.

В конце года по требованию собственника они должны выдать справку 2-НДФЛ, которая налогоплательщиком подлежит сдаче совместно с налоговой декларацией 3-НДФЛ в налоговую на проверку. Сдача декларации должна быть осуществлена в срок не позднее 30 апреля года следующего за отчетным периодом.

Если нежилое помещение физическим лицом или индивидуальным предпринимателем передается в аренду физическому лицу, то порядок исчисления и уплаты НДФЛ осуществляется собственником помещения самостоятельно.

В срок не позднее 30 апреля года, следующего за учетным периодом, он должен представить в ИФНС налоговую декларацию с обязательным приложением документов, подтверждающих размер полученных доходов (договор аренды, документы, подтверждающие факт и размер полученного дохода). После проверки декларации им должен быть перечислен в бюджет муниципального образования НДФЛ.

Особенности УСН

Плательщиками данного налога в соответствии с положениями главы 26.2. НК РФ являются организации и индивидуальный предприниматели, сумма дохода которых за предыдущие 9 месяцев не превысила 112 с половиной миллионов рублей. Также не могут использовать упрощенную систему налогообложения хозяйствующие субъекты, имеющие филиалы, а также банки, страховщики, инвестиционные фонды и прочие соответствующие лица.

Размер налога также может рассчитываться двумя способами: если используется УСНО с объектом налогообложения «Доходы», то размер налога составляет 6 % от суммы ежемесячной арендной платы. Если объектом налога налога является «Доходы-расходы», налоговая ставка составляет 15 % от разницы между полученным доходом и произведенными в процессе осуществления предпринимательской деятельности расходами.

Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно. Поэтому исчисление и уплата данного налога должна осуществляться налогоплательщиком самостоятельно по итогам работы квартала.

Применение ОСНО

Организации, применяющие общую систему налогообложения, должны исчислить и уплатить налог на прибыль. Индивидуальные предприниматели плательщиком данного налога не являются. Это следует из анализа статьи 246 НК РФ, которые в данном случае, исчисляют и уплачивают НДФЛ.

Размер налоговой ставки по данному виду налога составляет 20 % от полученной организацией прибыли. При этом, 3 % от суммы исчисленного налога подлежит перечислению в федеральный бюджет, а остальные семнадцать процентов уплачиваются в бюджет субъекта федерации. Отчетным периодом признаются 3 месяца, полугодие, 9 месяцев и год соответственно.

Таким образом, исчисление и уплата данного вида налога должна осуществляться налогоплательщиком ежеквартально по итогам полученной прибыли.

Когда используется ЕНВД?

ЕНВД — это налог, какой уплачивают организации и ИП при условии, если они сдают часть нежилого помещения в виде торговых мест, расположенных в объектах стационарной торговой сети, не имеющих торговых залов, объектов нестационарной торговой сети, а также объектов организации общественного питания, не имеющих зала обслуживания посетителей.

Налоговой базой признается величина вмененного дохода, рассчитываемая как произведение базовой доходности, которая составляет 9000 рублей в месяц исчисленной за налоговый период, и величины физического показателя, который составляет количество переданных в аренду торговых мест. Ставка варьируется от 7 до 15% и зависит от региона, в котором зарегистрирован бизнес.

Облагается ли налогами арендатор помещения?

Частично ответ на указанный вопрос уже обсуждался ранее. Так, если во временное пользование передается объект нежилого помещения, владельцем которого выступает физическое лиц, то организация или индивидуальный предприниматель выступают по отношению к нему налоговым агентом. Следовательно, в их обязанности входит исчисление, удержание из арендной платы суммы НДФЛ и перечисление его в муниципальный бюджет.

Аналогичная ситуация возникает у арендаторов, арендующих нежилые помещения у федеральных и муниципальных органов, в обязанности которых входит исчисление, удержание и перечисление в федеральный бюджет налога на добавленную стоимость в отношении суммы ежемесячной арендной платы. В такой ситуации, они также выступают в качестве налоговых агентов.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что передача в аренду нежилого помещения подлежит обложению различными видами налогов, в зависимости от статуса собственника помещения, применяемой системы налогообложения и прочих факторов.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

Налогообложение при ведении арендного бизнеса

Коммерческий директор компании «Деловой Новосибирск» Марина Белых (Лысенко) о налогообложении при ведении арендного бизнеса частными инвесторами:

К таким затратам относятся:
— коммунальные и эксплуатационные платежи;
— налог на недвижимость;
— оплата работы бухгалтера, инженера, юриста, управляющего, брокера;
— налог на прибыль.

В зависимости от объёма и типа коммерческой недвижимости, а также способа управления, эти затраты могут как увеличиваться, так и уменьшаться.

В частности, если мы говорим, о крупном складском комплексе или торговом центре, то все вышеперечисленные расходы будут в полном объёме возникать у арендодателя, и они требуют скрупулезного расчёта.

Если речь пойдёт об инвестициях в небольшие торговые помещение формата street retail (инвестиции, которые занимают основной портфель заказов на рынке), то затраты заметно сокращаются.

Сегодня разберём один из основных затрат — это налог на прибыль при ведении арендного бизнеса частными инвесторами (физическими лицами).

Рассмотрим варианты сдачи в аренду недвижимости и размер налога.

1) Сдача в аренду от физического лица и оплата налога на доходы (НДФЛ).
Наименее выгодный вариант, так как размер налога на доход физических лиц составляет 13% от получаемый арендной платы. Используется крайне редко, обычно временно до момента регистрации физлица в качестве индивидуального предпринимателя.

2) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (УСНО).
Вариант, когда физическое лицо регистрируется в налоговой в качестве индивидуального предпринимателя и, зачастую, выбирает наиболее оптимальное налогообложение — упрощённую систему.
Стоит отметить, что упрощенная система налогообложения доступна, если годовой доход не превышает 150 млн руб. (лимит с 01.01.2017 года), стоимость основных средств не выше 150 млн руб. и количество сотрудников не больше 100 человек.
При этом «упрощенка» это не всегда привычные 6%. Есть два вида:
— «доходы-расходы» (15% от выручки, уменьшенной на затраты);
— «доходы» (6% от выручки, то есть всех поступлений!).
Платить 15% от прибыли выгоднее, чем 6% от дохода, если соотношение затрат и выручки больше 0,6 — для аренды это бывает крайне редко, поэтому предприниматели и выбирают систему «доходы».

3) Сдача в аренду от индивидуального предпринимателя при патентной системе налогообложения (ПСН).
Такой системой налогообложения могут воспользоваться предприниматели, зарабатывающие на арендном бизнесе не более 60 млн руб. в год, т.е. не более 5 млн руб. в месяц, а также количество сотрудников которых не превышает 15 человек.
В отличие от вышеописанных систем налогообложения здесь государство рассчитывает налог, исходя не из реального дохода, а из возможного. Причем размер этого дохода определяют региональные власти, поэтому стоимость патента на один и тот же вид деятельности в разных областях отличается.

Стоимость патента можно рассчитать на сайте налоговой: https://patent.nalog.ru/info/.
Для этого нужно ввести месторасположение Вашей налоговой, срок патента, вид деятельности (сдача в аренду нежилых помещений) и площадь сдаваемых объектов.

К примеру, если приобрести патент в Новосибирске на 12 месяцев для сдачи объекта 150 кв.м, то стоимость патента — 60 000 руб. за год. Сравним расходы с ранее описанными системами налогообложения: при сдаче в аренду помещения в среднем по 1000 руб. за 1 кв.м, годовой доход составит 1,8 млн руб., НДФЛ (13%) от этой суммы — 234 000 руб. в год, а УСНО (6%) — 108 000 руб. в год. Патент, как видите, получается выгоднее.

Ещё один плюс данной системы — ПСН удобна тем, что в этой системе налогообложения нет деклараций, что существенно упрощает документооборот.
Обращаю Ваше внимание — если Вы, как ИП, занимаетесь не только арендным бизнесом, то необходимо приобретать патент на каждый вид деятельности, а этот список ограничен».