Ваш юрист - Срок владения недвижимости без налога

Самое важное от специалистов на тему: «Срок владения недвижимости без налога». Здесь собрана полная информация по вопросу. Актуальность данных на 2020 год просьба уточнять у дежурного специалиста.

Содержание

Срок владения жильем, при продаже которого не нужно платить НДФЛ, снижен с 5 до 3 лет

newlight / Depositphotos.com

В настоящее время доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от НДФЛ, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика более пяти лет (за исключением некоторых случаев, для которых минимальный срок владения составляет три года) (Федеральный закон от 26 июля 2019 г. № 210-ФЗ).

Согласно принятым поправкам с 2020 года налогоплательщики, реализующие свое единственное жилье, которым владели не менее трех лет, освобождаются от уплаты НДФЛ. Освобождение действует и в том случае, если не более, чем за 90 дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилье налогоплательщик приобрел новую недвижимость.

Поправки распространяются также на земельный участок, на котором находится жилое помещение, и расположенные на этом участке хозяйственные постройки и сооружения.

Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Согласно Налоговому Кодексу, если Вы владели квартирой (или другой недвижимостью) больше минимального срока, то Вы освобождаетесь от налога при ее продаже (а также необходимости подавать налоговую декларацию). При этом минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено жилье (новые правила были введены ФЗ №382-ФЗ и вступили в силу с 1 января 2016 года). В данной статье мы рассмотрим, как определить, после какого периода владения недвижимостью, Вы будете полностью освобождены от налога при ее продаже.

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года

Если жилье приобретено до 1 января 2016 года (любым способом), то применяются «старые правила» (действовавшие до последних изменений в Налоговом Кодексе): Вы освобождаетесь от налога (и необходимости подавать налоговую декларацию), если на момент продажи недвижимость находилась в Вашей собственности более трех лет.

Пример: в 2012 году Васильев К.К. купил квартиру. В 2018 году Васильев продал эту квартиру за 3 млн. руб. Так как квартира была куплена до 2016 года, и на момент продажи Васильев владел ей более трех лет, ему не нужно ни платить налог от доходов, ни подавать декларацию в налоговый орган.

Если жилье приобретено после 1 января 2016 года

Если Вы приобрели жилье после 1 января 2016 года, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года в следующих ситуациях (для всех остальных случаев — 5 лет):

в наследство от близкого родственника

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в порядке наследования от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: в 2016 году Синицын С.С. получил в наследство от отца квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку жилье получено по наследству от близкого родственника, то минимальный срок владения таким жильем составляет 3 года. Таким образом, Синицыну не нужно будет платить налог с продажи квартиры в 2020 г. и подавать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (ведь к моменту продажи квартира будут находиться в его собственности более трех лет).

Пример: в 2016 году Воронов В.В. получил в наследство от дяди квартиру. В 2020 году он собирается ее продать. Поскольку квартира получена в наследство после 1 января 2016 года не от близкого родственника (согласно ст.14 СК РФ, дядя не относится к близким родственникам), то минимальный срок владения таким жильем составляет 5 лет. Таким образом, при продаже квартиры в 2020 году, Воронову В.В. нужно будет отчитаться перед налоговым органом и заплатить налог.

КОНСУЛЬТАЦИЯ ЮРИСТА

УЗНАЙТЕ, КАК РЕШИТЬ ИМЕННО ВАШУ ПРОБЛЕМУ — ПОЗВОНИТЕ ПРЯМО СЕЙЧАС

8 800 350 84 37

Недвижимость получена в дар от близкого родственника

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено Вами в дар от члена семьи или близкого родственника (в соответствии со ст.14 Семейного Кодекса РФ, к ним относятся: родители, дети, дедушки/бабушки, внуки, полнородные/неполнородные братья и сестры), то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: В июне 2016 года отец подарил Гарелину Я.И. квартиру. Для улучшения своих жилищных условий Гарелин планирует продать эту квартиру в конце 2019 года. При продаже квартиры в 2019 году Гарелину Я.И. не придётся платить налог и подавать декларацию в налоговый орган, так как квартира была подарена близким родственником и на момент продажи будет находиться в собственности более 3-х лет.

Жилье было приватизировано

Если Вы получили право собственности на жилье в результате приватизации, то минимальный срок владения для безналоговой продажи составляет три года.

Пример: Супруги Ивановы приватизировали квартиру, в которой проживали, в августе 2016 года. Через три года (в августе 2019 года) они смогут продать данную квартиру, не уплачивая налога с продажи.

Имущество получено по договору пожизненного содержания с иждивением.

Если право собственности на объект недвижимого имущества получено в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением, то минимальный срок владения для безналоговой продажи также составляет три года.

Как мы указали выше, если Ваш случай не попал ни в одну из категорий, то для продажи жилья без налога оно должно находится у Вас собственности не менее 5 лет.

Пример: в мае 2016 году Яблоков В.В. купил квартиру по договору купли-продажи. В 2020 он собирается продать эту квартиру. Яблоков В.В. должен будет подать в налоговый орган декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог, так как в данном случае минимальный безналоговый срок владения составляет 5 лет.

Пример: в 2016 году Красильников В.В. получил в дар от дяди квартиру. В 2020 году он собирается продать указанную квартиру. Поскольку квартира была получена не от близкого родственника, и на момент продажи будет находиться в собственности Красильникова менее пяти лет, то при ее продаже Красильникову В.В. необходимо будет подать в налоговую инспекцию декларацию 3-НДФЛ и заплатить налог на доходы физических лиц по ставке 13%.

Как рассчитать срок владения?

Мы рассмотрели, как определить минимальный срок владения для безналоговой продажи в различных ситуациях, но, в тоже время, не всегда понятно, с какого момента отсчитывается срок владения.

Читайте так же: Индексации пенсий в каких размерах

В общем случае действуют следующие правила:

при покупке жилья (по договору купли-продажи или долевого строительства) срок владения исчисляется с даты регистрации права собственности на недвижимость;
при получении недвижимости в наследство срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства).

Более подробно вопрос исчисления срока владения рассмотрен в нашей статье С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Продажа квартиры без налога в 2019 году

При продаже недвижимости необходимо оплатить НФДЛ в размере 13% от суммы дохода. Однако иногда продавцы освобождаются от финансовых обязательств. Собственников, желающих сэкономить, интересует, через сколько лет можно продать квартиру без налога.

Не так давно в налоговый кодекс были внесены поправки, которые относятся к собственникам жилья (личных домов, квартир, комнат). Необходимо разобраться в особенностях начисления НДФЛ до проведения сделки купли-продажи, чтобы сэкономить.

Когда после покупки можно продавать квартиру

Купленный объект недвижимости допускается продавать сразу после регистрации прав собственности. Главное – что у продавца есть возможность оплатить налог. Обычно это крупная сумма средств, поэтому иногда продавать жилье незадолго после его приобретения нецелесообразно.

Если собственник жилья продает недвижимость вскоре после ее покупки, то для законодательства это – стремление получить выгоду. С разницы между стоимостями квартиры взимается налог в 13%.

При продаже жилья человек должен сдать налоговую декларацию в отделение ФНС по месту проживания, а также заплатить налог 13% с полученной прибыли. Для того чтобы рассчитать доход, необходимо вычесть из текущей стоимости жилья расходы на ее покупку. Остаток суммы – это и есть доход человека.

Период владения недвижимостью для продажи без налога

Минимальный срок – это период времени, по истечении которого можно продавать жилье без оплаты НДФЛ и заполнения декларации. Когда собственник продает недвижимость до истечения этого срока, ему придется оплатить налог в полном объеме.

В 2019 году действуют следующие периоды времени:

3 года – когда объект приобрели до 2016 года;
5 лет – когда объект приобрели после 1 января 2016 года;
3 года – когда объект получен в ходе приватизации, по наследству от близкого человека, на основе договора ренты;
3 года – когда было получено любое движимое имущество (к примеру, автомобиль).

В 2020 году наименьший период владения – 3 года. Он не привязан к дате приобретения объекта.

Для того чтобы воспользоваться минимальным периодом 3-летним периодом владения в 2020 году, необходимо соблюдать нижеперечисленные условия.

Продается жилое помещение. К нежилым объектам (например, к офисным помещениям) поправки не относятся.
Продаваемое жилье – единственное у продавца: у него больше нет ни личной, не совместной супружеской собственности. Если у продавца более 1 объекта недвижимости, то наименьший период владения по-прежнему составляет 5 лет. Но если, к примеру, у продавца есть второе жилье, которое было приобретено за 3 месяца до продажи налогооблагаемого объекта, то минимальный период владения – 3 года. Уполномоченные органы располагают информацией о дате проведения регистрационных действий.
Если дом продается вместе с участком, то на земельный надел тоже распространяются условия о минимальном сроке в 3 года. Главное, чтобы это был тот участок, на котором расположен единственный дом продавца.

Необходимо учитывать и следующие нюансы:

если собственность получена в ходе судебного разбирательства, то период исчисляется с момента вступления в силу постановления;
при договоре ЖСК срок начинает исчисляться при соблюдении 2 требований: выплата паевого взноса, подписание акта приема-передачи.

Правом на наименьший 3-летний период владения обладает человек, который получил жилье по соглашению пожизненной ренты.

Если продается объект, купленный после 1 января 2016 года, то при продаже необходимо ориентироваться на кадастровую стоимость.

Допускается ли купить и продать недвижимость в течение года

После того как человек зарегистрировал права собственности на жилье, он вправе распоряжаться собственным имуществом по личному усмотрению. Таким образом, допускается купить и продать жилье в течение 1 года, однако в этом случае потребуется заплатить НДФЛ.

При этом налогоплательщик вправе перечислить НДФЛ к возврату из бюджета в счет перечисленного при продаже. При приобретении жилья физлица могут претендовать на возврат налога. Сумма выплаты – до 260 тысяч рублей. Сумма на вычет – до 2 млн рублей. На эту сумму налогоплательщик вправе снизить размер налога, который необходимо заплатить за продажу жилья.

Как продать квартиру без налога до 5 лет в собственности

Есть возможность уменьшить налог при продаже жилья раньше минимального периода или избавиться от данных финансовых обязательств. Потребуется только подать декларацию – а налог может и не начисляться.

Закон о продаже квартиры до 5 лет в собственности

В начале 2019 года президент выразил поддержку в пользу инициативы об уменьшении минимального периода владения имуществом до 3 лет. Правительство РФ разработало необходимые правки к законодательству до мая 2019 года.

Предполагается, что снятие ограничения в 5 лет поспособствует повышению спроса на рынке недвижимости. Главное – соблюдать указанные выше требования.

Когда продать квартиру после вступления в наследство

Без налога жилье, доставшееся после смерти наследодателя, можно продать по истечении 3-летнего периода. Это же относится к недвижимости, которая получена через приватизацию или по дарственной от близкого человека.
Срок начинает исчисляться с даты ухода из жизни наследодателя. Дата вступления в наследственные права или регистрации прав собственности уже не учитывается.
Если супруг – наследник жилья почившего мужа/жены, причем квартира приобретена в браке, то период начинает исчисляться с момента покупки квартиры почившим. Если собственник доли в жилье – наследник другой доли, то период начинает исчисляться с даты регистрации прав на первую долю.

Итак, продать объект недвижимости без налоговых платежей можно по нескольким основаниям. Потребуется только выждать минимальный период владения, воспользоваться налоговым вычетом либо обоснованием расходов. При отсутствии декларации и невыплате налогов нарушителя ожидают штрафы и пени.

Налог на продажу квартиры в собственности до 3 лет и больше

Основной источник дохода для бюджетов страны всех уровней – это налоги. Их обязаны платить все: физические лица, предприниматели, покупатели, продавцы, инвесторы.

Нужно ли платить государству при продаже собственной недвижимости, когда это нужно сделать, берут ли налоги с наследников жилья, какие есть легальные пути не перечислять в ФНС совсем ничего или хотя бы уменьшить сумму, на которую начисляется налог? Эти вопросы волнуют любого продавца дома или квартиры.

При получении денег от продажи любой собственности, будь то автомобиль, квартира или гараж, бывший собственник должен перечислить государству 13% налог на доходы физических лиц (если собственник проживает на территории страны не менее 183 календарных дней из 365 дней, если менее – налог составит 30%). Срок уплаты: до 30 апреля следующего календарного года, за тем, когда гражданин продал свою собственность, нужно обязательно подать декларацию в налоговую службу, а оплатить этот налог – до 15 июля следующего за продажей имущества года.

В определенных ситуациях можно вовсе не платить этот налог, или воспользоваться налоговыми льготами. Юридическая грамотность в области налогового законодательства может помочь вам сохранить приличную сумму при подаче декларации в ФНС.

Обращаем Ваше внимание, что использование вычетов, при учете которых платить налог не потребуется, не освобождает Вас от обязанности подать декларацию. Если Вы не подадите декларацию, вычеты не будут применены и Вам придет уведомление об уплате налога.

Связь между налогом на доход и сроком владения недвижимостью

Чем дольше жилье находится в собственности, тем больше шансов, что на налогах получится сэкономить. В 2017 году в связи с новшествами в Налоговом Кодексе РФ произошли изменения в начислении налога на доход граждан, которые продали свою недвижимость.

Зависимость подоходного налога от того, как долго продавец был собственником, была и раньше, но прежде в законе фигурировала цифра 3 года, теперь к ней добавился срок в 5 лет. Точкой отсчета для срока владения является дата занесения записи о переходе права собственности в ЕГРН (есть небольшие исключения: в случае наследства – с даты смерти наследодателя, в случае оплаты пая по договору ЖСК – с даты справки о полной выплате пая).

Если вы купили квартиру после 1 января 2016 года, чтобы избежать уплаты 13% от полученного дохода в ФНС, вам придется отложить продажу на 5 лет (до 2021 года, как минимум). Однако есть опять небольшие исключения.

В соответствии с Налоговым Кодексом, даже, если Вы приобрели имущество после 01.01.2016 года, срок именно 3 года владения применяется к собственникам-продавцам, получившим жилье в результате следующих событий:

Наследство или подарок от члена семьи (прямая восходящая и нисходящая линии родства)
Приватизация жилплощади, бывшей в ведении государства
Приобретение жилого помещения по договору ренты

Все, кто стал владельцем недвижимости до 2016 года, сохраняют право не платить 13% от вырученных денег, при условии, что срок владения составил не менее 3 лет.

Налоговый вычет для продавца квартиры

При продаже квартиры, бывшей в собственность менее 3 лет (а в указанных выше случаях и 5 лет), при отсутствии особых обстоятельств, 13% от вырученных денег все же придется отдать государству. Принимайте этот момент во внимание при планировании бюджета.

При этом размер налога с продажи квартиры меньше 3 лет бывшей в собственности можно изменить в свою пользу совершенно законными путями.

Отметим, что для приобретателя квартиры возможность возврата ранее уплаченного налога ограничена определенной суммой (налог от суммы в 2 млн рублей) и воспользоваться вычетом на покупку можно только один раз в жизни, продавец же недвижимости может применять свое право на налоговый вычет неограниченное число раз, но не чаще 1 раза в год.

Сумма вычета для продавца ограничена на выбор: или суммой в 1 000 000 рублей или подтвержденными документально расходами на приобретение продаваемого имущества (договор, расписки/платежки, акт приема-передачи имущества и др.).

Итак, существует два пути уменьшения суммы, которую придется уплатить в ФНС:

Налоговый вычет на 1 млн рублей (уменьшает размер облагаемой налогом суммы)
Вычет, равный расходам продавца на процесс покупки

Налоговый вычет в первом варианте сокращает размер декларируемого дохода на 1 млн рублей, и получить его можно в следующих случаях:

Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 5 лет (для жилья, купленного после 2016 года)
Недвижимость до продажи принадлежала продавцу менее 3 лет (для жилья, купленного до 2016 года, а также при уже упомянутых особых условиях)

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается

при этом необходимо обязательно заполнить декларацию

Если стоимость жилья, купленного до 2016 года, не превышает 1 млн рублей, налог на доход не уплачивается, но при этом необходимо обязательно заполнить декларацию. Для жилья, купленного после 2016 года, действует ограничение налогооблагаемой базы в 70% кадастровой стоимости, подробнее об этом мы дали разъяснения в нашей статье про налогообложение с 2016 года>>

Что касается налогового вычета в объеме тех сумм, которые были затрачены ранее на приобретение жилья, в налоговой службе вам понадобится подтвердить каждую затраченную цифру соответствующей справкой или договором.

Читайте так же: Окончено исполнительное производство по алиментам

Знание актуального налогового законодательства, грамотно заполненная и вовремя поданная в ФНС декларация 3-НДФЛ – и сумма, которую вы платите государству, становится меньше.

Внимание!

Все статьи на нашем сайте уникальны и размещены впервые! Текст публикации является сугубо информационным и не может быть использован в качестве доказательства в суде. ООО «СПИК» пишет статьи на основе собственного опыта и знаний, числовые показатели, используемые без ссылки на источник, основываются на оценке специалистов ООО «СПИК». Формулировки, относящихся к законодательству, намеренно упрощены, что, возможно, влечет за собой искажение смысла при разборе нюансов в частных случаях. В сложных или нетиповых ситуациях необходимо руководствоваться только законодательством РФ, при необходимости проконсультироваться у юриста с описанием частной ситуации. Права на статьи защищены законодательством, в том числе согласно 4 части ГК РФ.

Информация о налоге при продаже квартиры/дома/земли

При продаже недвижимости одним из самых актуальных вопросов является вопрос налогообложения дохода: нужно ли платить налог при продаже, размер налога, а также как и когда подавать налоговую декларацию. Ниже мы рассмотрим общие вопросы налогообложения при продаже жилья.

Минимальный срок владения для продажи без налога

Если Вы владели недвижимостью больше минимального срока, Вы полностью освобождаетесь от налога и необходимости подавать налоговую декларацию. При продаже такой квартиры у Вас не возникает обязательств перед налоговой инспекцией.

Минимальный срок владения может составлять три года или пять лет в зависимости от того, когда и как было приобретено имущество:

Пример: Савельев А.К. в 2015 году получил квартиру в собственность по договору купли-продажи. В 2019 году он продает данную квартиру. При расчете налога будет применяться минимальный срок владения недвижимостью 3 года, так как Савельев получил право собственности на жилье до 1 января 2016 года. Савельеву не придется ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Пример: Скворцова Л.В. 9 февраля 2016 года получила в наследство от отца квартиру. В конце 2019 года она продает квартиру. При продаже этого жилья будет применяться минимальный срок владения равный трем годам, так как квартира была получена по наследству от близкого родственника. Таким образом, Скворцовой не нужно будет ни платить налог, ни подавать налоговую декларацию.

Минимальный срок владения 5 лет применяется во всех остальных случаях (например, если жилье приобретено после 1 января 2016 года по договору купли-продажи). Более подробно срок владения рассмотрен в статье: Сколько нужно владеть недвижимостью, чтобы продать ее без налога?

Что делать если Вы владели жильем менее минимального срока?

Получив доходы от продажи имущества, которое находилось в собственности менее минимального безналогового срока, Вы должны:

Заполнить и подать в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ (декларация, в которой производится расчет Вашего налогооблагаемого дохода и налога, который Вы должны заплатить).
Заплатить налог на доходы от продажи (если он полностью не покрывается налоговыми вычетами).

В общем случае, продав квартиру или другое имущество, Вы должны заплатить подоходный налог в размере 13% от стоимости продажи. В то же время в соответствии с Налоговым Кодексом РФ Вы можете уменьшить (в некоторых случаях до нуля) размер налога, воспользовавшись одним из видов налоговых вычетов (стандартным или вычетом по расходам при покупке). Подробную информацию о вычетах и других способах уменьшения налога Вы можете найти в нашей статье: Как не платить или уменьшить налог при продаже жилья.

Если Вы приобрели недвижимость после 1 января 2016 года и продаете ее за цену меньшую, чем 70% кадастровой стоимости, то Вашим доходом (в целях налогообложения) будет считаться 70% от кадастровой стоимости объекта (цена в договоре не будет играть роли). Подробно этот вопрос рассмотрен в нашей статье: Налог при продаже недвижимости и кадастровая стоимость.

Обратите внимание: Даже если налоговые вычеты полностью покрыли Ваш налог, и платить его Вам не нужно, Вы все равно обязаны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган.

Сроки подачи налоговой декларации и уплаты налога

Декларацию 3-НДФЛ необходимо подать в налоговый орган по месту основной регистрации (прописки) в срок не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи жилья (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Если по итогам декларации Вы должны также заплатить налог, то это нужно сделать не позднее 15 июля года, следующего за годом продажи жилья.

Видео (кликните для воспроизведения).

Пример: в феврале 2019 года Сидоров С.С. продал квартиру, с которой должен заплатить налог. Сидорову необходимо подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган до 30 апреля 2020 года, а затем в срок до 15 июля 2020 года заплатить налог на доходы с продажи квартиры.

Узнать об ответственности и штрафах за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ, а также за неуплату налога Вы можете в нашей статье: Штрафы за непредоставление или несвоевременную подачу декларации 3-НДФЛ.

Как подготовить и подать налоговую декларацию 3-НДФЛ?

Вы можете заполнить декларацию 3-НДФЛ самостоятельно, используя бланк декларации (см. Формы и Бланки) или воспользоваться нашим сервисом для заполнения декларации (см. Как заполнить декларацию при продаже жилья?)

После заполнения Вы должны подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту Вашей постоянной регистрации. Сделать это можно лично в налоговом органе или отправить декларацию по почте ценным письмом с описью вложения (более подробная информация представлена в нашей статье — Как и куда подать декларацию 3-НДФЛ?)

Вместе с декларацией 3-НДФЛ Вы должны подать в налоговый орган копии документов, подтверждающих сумму продажи. Обычно этим документом является копия договора купли-продажи (или долевого участия). Если у Вас сохранились копии платежных документов, подтверждающих оплату покупателем, то их лучше тоже приложить к декларации.

Если в декларации Вы уменьшили налогооблагаемый доход на расходы при покупке жилья, то Вам также нужно приложить копии документов, подтверждающих эти расходы. Обычно это копия договора купли-продажи (или долевого участия в строительстве) с платежными документами, подтверждающими оплату (например, рукописная расписка, платежное поручение, кассовый чек с приходно-кассовым ордером) (Письмо Минфина России от 30.01.2015 № 03-04-05/3513).

Личный консультант заполнит
за вас декларацию за 3%
от суммы вычета

Читайте так же: Пошаговое заполнение налоговой декларации 3 ндфл

Как продать квартиру без налога

Через сколько лет можно продать квартиру без налога? Как продать квартиру без налога, если минимальный срок владения еще не вышел? Ответы на эти вопросы – в нашем обзоре.

Уважаемые читатели! Если Вам некогда читать статью, можете посмотреть наше короткое, но содержательное видео:

Механизм начисления НДФЛ

При продаже жилой недвижимости в 2020 году гражданин обязан:

сдать налоговую декларацию;
заплатить налог 13% с полученного дохода;

Как считать доход? Из текущей цены квартиры вычитаем расходы на ее приобретение, оставшаяся сумма – ваш доход.

Когда можно продать квартиру без налога?

Когда и как продать квартиру без налога и не нарушить закон в 2020 году?

Вот три главных позиции:

С момента приобретения жилья прошел минимальный срок владения – от 3 до 5 лет (см. таблицу);
Нет прибыли от сделки, т. е. цена продажи квартиры равна или меньше, чем расходы на ее приобретение;
Если прямых расходов нет, применяйте хитрости налоговых вычетов (см. ниже).

Через сколько можно продать квартиру без налога?

Продать квартиру без налога – через сколько лет это возможно? Min срок владения составляет от 3 до 5 лет – зависит от того, каким именно способом вы получили продаваемую кв-ру в собственность ( 217.1 НК РФ).

Таблица сроков владения

*Близкие родственники, супруги, родители и дети, в т. ч. усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки, внуки, полнородные и не полнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры.

Пример.

Сидоров купил дом в феврале 2017 г. за 5 млн. руб., а в феврале 2021 г. его продал за 5,5 млн. руб.

Т. к. он владел ещё и квартирой, то он должен заплатить НДФЛ в размере 65 тыс.руб. (13% от прибыли в 500 тыс.руб.). Для таких сделок минимальный период владения составляет 5 лет.

Если бы дом был единственным жилым имуществом, то его можно было бы продавать без налога уже с февраля 2020 года, т.к. min срок владения составлял бы уже 3 года.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
При истечении минимального срока владения аннулируется не только обязанность уплачивать налог, но и сдавать декларацию.

Когда начинается отсчет сроков владения?

ГЛАВНОЕ!
Началом сроков владения является дата регистрации прав собственности в УФРС.

Наследство. В этом случае право владения исчисляется со дня смерти наследодателя. При этом, если:

А) супруг наследует квартиру умершего супруга, приобретенную в браке, то срок исчисляется с момента приобретения квартиры первым (умершим) супругом;

Б) если собственник доли в кв-ре наследует другую долю, то срок исчисляется с даты регистрации прав на свою (первоначальную) долю.

ЖСК (договор паенакопления) – срок исчисляется с момента выполнения двух условий:

А) полная выплата паевого взноса;

Б) подписание акта приема-передачи;

Собственность установлена в судебном порядке – с даты вступления в силу решения суда;
Реновация – в min срок засчитывается срок владения прежним жильем;
Покупка кв-ры по долям – с момента покупки 1-ой доли.

Продажа единственного жилья

Под категорию «единственное жилье», которое может быть продано через 3 года, попадает:

комната, квартира, дом, таунхаус или доля в указанных объектах.

Важно помнить!

Единственное жилье, находящееся в совместной собственности супругов, можно продать через 3 года только в случае, если оно является единственным для обоих супругов.

Проверка будет проводиться по состоянию на дату реализации.

Исключение!

Если у собственника имеется ещё одна квартира (в единоличной, совместной или долевой собственности), но она была приобретена не ранее, чем за 90 дней до продажи текущей квартиры, то текущая квартира подходит под правило единственного жилья.

Например, супруги Ивановы в январе 2020 г. приобрели трёхкомнатную квартиру, а в конце февраля 2020 г. продали двухкомнатную квартиру. На момент регистрации последней сделки в Росреестре в их собственности числилось 2 объекта жилой недвижимости.

Но т. к. новая квартира была приобретена в срок, не превышающий 90 дней «назад» от даты реализации старой квартиры, то срок минимального владения для целей налогообложения составит 3 года. В данном случае НДФЛ начисляться не будет.

Дополнительно!

В случае продажи дома с земельным участком минимальный период владения в 3 года распространяется и на участок земли. Но только в том случае, если дом был единственным жильём для продавца(-цов).

Как продать квартиру до окончания сроков минимального владения?

Вариант №1: доходы минус расходы

Налога не будет, если продать жилье по стоимости, не превышающей расходы на его приобретение.

стоимость, уплаченная вами при покупке данного жилья;
подтвержденные затраты на строительство дома + стоимость земли;
%, уплаченные по жилищному кредиту на данную кв-ру (!);
при «долевке» – черновая отделка.

Нет дохода – нет налога. Продавцу следует подготовить декларацию и документально подтвердить суммы купли-продажи.

Можно ли умышленно занизить цену квартиры в договоре, чтобы уменьшить прибыль и, следовательно, налог? Теоретически да, но в ограниченных пределах.

Подвох кадастровой стоимости.

Цена объектов, приобретённых после 01.01.2016 г., высчитывается налоговиками с двух позиций:

исходя из цены указанной в договоре, либо
70% от кадастровой стоимости объекта (она теперь приближена к рыночной).

Для расчёта налога берётся больший показатель. Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра.

Пример

Вы купили, а потом продали квартиру за одинаковую сумму – 1,3 млн рублей. Налогов быть не должно. Однако!

Налоговики установили, что кадастровая стоимость объекта составляет 2,6 млн. руб. Именно этот показатель и возьмут для расчета налога, а точнее 70% от 2,6 млн. рублей.

Расчет: 2 600 000 * 70% = 1 820 000 рублей – это реальная цена квартиры (так будет считать налоговая).

Из 1 820 000 рублей вычтут стоимость, по которой вы купили квартиру, т. е. 1,3 млн рублей. Остается 520 тыс.руб. – это ваш доход. С него удержат 13%, т. е. 520 т. р. * 13%= 67 600 рублей.

Таким образом, занизить цену в договоре возможно, но не более чем до 70% от кадастровой стоимости. Чаще всего это делают, когда:

расходы на приобретение квартиры сильно ниже, чем цена текущей продажи;
расходов на приобретение жилья не было вообще (наследство, дарение);

Например. Гр-н Иванов купил квартиру за 1 млн. руб., а продает за 2 млн. руб. При этом кадастровая и рыночная стоимость квартиры совпадают друг с другом и составляют 2 000 000 рублей.

Допустим, в первом случае, гр-н Иванов указал в договоре продаже min стоимость – 70% от кадастра, т. е. 1,4 млн. руб. Из этой цены вычтут расходы на приобретение, и налог составит (1,4 млн – 1 млн) * 13% = 52 000. Формально налоговики не смогут предъявить никаких претензий.

Читайте так же: Снижение размера задолженности по алиментам

Во втором случае, гр-н Иванов указал в договоре полную стоимость – 2 млн. Тогда налог составит 130 тыс. руб. Расчет: (2 млн. – 1 млн.)*13%= 130 т. р.

Отметим несколько негативных последствий второго варианта.

Занижение цены незаконно с точки зрения НК. Это уход от налогов.

Конечно, уличить гражданина в таком незаконном поведении практически невозможно, но мы обязаны вас об этом предупредить.

Не все покупатели согласятся на занижение цены в договоре купли-продажи. Особенно если у них ипотека.
По закону покупатель должен отдать ровно те деньги, которые указаны в договоре. Если он случайно «забудет» отдать оставшуюся сумму, то взыскать их по суду будет практически невозможно.

Идем далее, как продать квартиру без налога, если не было расходов?

Вариант №2: имущественный вычет 1 млн. рублей

Вы вправе уменьшить налогооблагаемую базу при продаже недвижимости на 1 млн. руб. без всяких расходных документов.

Налог будет начислен не на всю сумму продажи, а за минусом 1 млн. руб. Он не избавит от налога, но позволит его снизить.

Пример.

Вы получили квартиру по наследству и продали ее за 1,5 млн. руб. Расходов на приобретение нет. Из 1,5 млн. руб. вычитается 1 млн., а 13% удерживаются с оставшихся 500 тыс. руб.

ВАЖНО ЗНАТЬ!
Нельзя использовать данный вычет одновременно с подтверждением расходов (или их части). Применять вычет можно не ограниченное количество раз, но не чаще одного раза в год (пп.2 п.2 ст.220 НК РФ)

Для реализации данного вычета необходимо сдать декларацию 3-НДФЛ и в ней указать все свои права на имущественные вычеты.

Исходя из правил данного вычета, сделки менее 1 млн рублей вообще не попадают под налог. До внедрения кадастровой оценки россияне «уходили» от налогов именно так – ставя фиктивную цену менее 1 млн. руб.

Теперь же «провернуть» сделку ниже 1 млн руб возможно только если кадастровая оценка объекта не превышает 1 млн. 428 тыс рублей, поскольку 70% от этой суммы составит 999 600 руб.

Как продать квартиру без уплаты налога, если вычета в 1 млн. недостаточно?

Вариант №3: продажа квартиры по долям

Если у квартиры несколько собственников, то возможность применить вычет, равный 1 млн. руб., есть у каждого из них. Но есть серьезные нюансы.

Продать кв-ру нужно отдельными договорами, т. е. на продажу каждой доли – отдельный договор. Сделка будет проходить у нотариуса. Покупатель может быть один и тот же.

Если все доли продаются разом (по одному договору), то налоговый вычет 1 млн. руб. делится на всех собственников.

ВАЖНО!
Если вы планируете «распилить» квартиру по долям непосредственно для будущей продажи, то лучше будет проконсультироваться об этом у специалистов (!) в области налогообложения.

Вот что нужно иметь в виду:

Распределить доли можно договором дарения (через УФРС);
Если перед продажей подарите доли НЕ БЛИЗКИМ РОДСТВЕНИИКАМ, а сторонним людям, то они могут попасть на налог просто за факт получения подарка – 13% от стоимости «подарка»;
Если выделите доли на своих детей, то перед реальной продажей стороннему покупателю потребуется разрешение органов опеки на продажу долей несовершеннолетних детей;
Отчуждение долей в пользу стороннего покупателя будет проходить через нотариуса. Это расходы. В среднем 7 т.р. + 0,5% от стоимости каждой доли за каждый договор.

Вариант №4: налоговый взаимозачет

Если вы не только продали, но и купили другую квартиру, примените налоговый взаимозачет, лимит 2 млн. руб. О чем речь?

При покупке жилья гражданин вправе вернуть себе 13% от стоимости квартиры, но не более чем с 2 млн. рублей (итоговая сумма возврата 260 т.р.);
При продаже жилья гражданин должен уплатить 13%;

В итоге, сначала вы продали квартиру и должны заплатить НДФЛ. Затем купили квартиру и можете вернуть НДФЛ обратно. Получается «взаимозачет». Вот его основные условия:

Квартиры должны быть куплены-проданы в одном календарном году;
Гражданин ранее в своей жизни не исчерпал лимит по возврату НДФЛ – 13% от 2 млн. руб.;
При взаимозачете не нужно уплачивать, а затем возвращать налог. Нужно только правильно подготовить и сдать декларации;
Хронологический порядок сделок не важен: вы можете сначала купить новую кв-ру, а потом продать старую и наоборот.

Как продать квартиру в новостройке без налога

Если право собственности в новостройке уже зарегистрировано, то правила те же, что и с обычными квартирами.

Исключение одно – в расходы на приобретение кв-ры можно включить затраты на внутреннюю отделку (ремонт; пп.5 п.3 ст.220 НК РФ):

приобретение отделочных материалов;
работы по отделке + разработка проектно-сметной документации на отделочные работы;

Если право собственности еще не зарегистрировано, то купля-продажа осуществляется путем переуступки прав по ДДУ. Правила начисления налога те же, покажете доход – начислят 13%.

Но есть и особенности:

У строящегося (не введенного в эксплуатацию) дома еще нет кадастровой оценки. Вы сами решаете, какую цену ставить в договоре.
Начало течения срока минимального владения начнется только после регистрации права собственности на жилой объект в УФРС (не путать с регистрацией ДДУ).

Продать квартиру после приватизации без налога

Вот несколько способов:

После истечения минимального срока владения;
Если стоимость квартиры по договору продажи будет не более 1 млн. рублей при том, что ее кадастровая стоимость не превышает 1 млн. 428 т.р.

Снизить налог можно следующим образом:

В договоре купли-продажи зафиксировать цену на уровне не выше, чем 70% от кадастра + применить стандартный вычет на уровне 1 млн. руб.

Также, смотрите варианты №3 и №4, описанные выше.

Как продать подаренную или унаследованную квартиру

Порядок действий тот же, что и после приватизации.

Минимальный срок владения при наследстве исчисляется со дня смерти наследодателя, а не с момента регистрации права новым собственником. Это плюс, если намерены продавать квартиру исключительно после истечения min сроков владения.
При упоминании договора дарения авторы статьи подразумевают сделку между близкими родственниками. Дарственная между дальними родственниками или чужими людьми будет иметь свои особенности. В частности, сначала налог будет начислен за сам факт получения подарка. Второй налог может быть начислен уже за факт продажи.