Налоги на доходы от аренды имущества — 2021 год

Самое важное от специалистов на тему: «Налоги на доходы от аренды имущества». Здесь собрана полная информация по вопросу. Актуальность данных на 2020 год просьба уточнять у дежурного специалиста.

Должен ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду?

Если вы сдаете в аренду имущество, то обязаны платить 13 процентов НДФЛ с дохода, который получаете (пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 209 НК РФ).

При этом для арендодателей-физлиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями, существует два варианта уплаты налога:

1. Заплатить налог вы должны самостоятельно.

2. Удержать у вас налог и перечислить его в бюджет должен арендатор имущества.

Рассмотрим обе ситуации.

1. Вы самостоятельно рассчитываете и платите НДФЛ

Эта обязанность возникает у вас в том случае, если ваш арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ):

Налог вы рассчитываете по окончании года по формуле (п. 1 ст. 224, ст. 225 НК РФ):

НДФЛ = доход от сдачи имущества в аренду за год x 13%.

Кроме того, вам нужно заполнить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ за год, когда вы сдавали имущество в аренду и получали доход. Декларация сдается не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения доходов от аренды. Представить ее нужно в налоговую инспекцию по месту вашего жительства (п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ).

Примечание. Для заполнения декларации вы можете воспользоваться бесплатной программой, которая размещена на сайте ФНС России по адресу www.nalog.ru , в разделе «Программные средства / Декларация».

Сумму налога необходимо заплатить в бюджет не позднее 15 июля года, следующего за годом сдачи имущества в аренду (п. 4 ст. 228 НК РФ). Реквизиты для уплаты налога вы можете уточнить в вашей налоговой инспекции.

2. Арендатор рассчитывает и перечисляет НДФЛ в бюджет

Если вы сдаете имущество в аренду российской организации, российскому подразделению иностранной организации, индивидуальному предпринимателю, нотариусу или адвокату, то рассчитывать и уплачивать НДФЛ с арендной платы должен арендатор (п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ).

Это означает, что при выплате вам арендных платежей он удерживает их часть в размере 13 процентов и перечисляет в бюджет (абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ). Таким образом, арендная плата, которую вы получаете, уменьшается на сумму налога. Арендатор выступает в данном случае налоговым агентом.

При этом арендатор не вправе перечислять НДФЛ с арендной платы из собственных средств (п. 9 ст. 226 НК РФ).

Если арендатор полностью удержал и уплатил в бюджет НДФЛ, то вы можете не подавать налоговую декларацию по окончании года (абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Однако если арендатор налог не удержал и не перечислил (или сделал это не в полном объеме), то вам придется самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ. Кроме того, нужно будет заполнить и сдать налоговую декларацию (пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ).

Примечание. Существует мнение о том, что физлицо в любом случае самостоятельно уплачивает налог вне зависимости от статуса арендатора. Однако, по нашему мнению, если в договоре аренды предусмотрена обязанность арендатора по удержанию и уплате НДФЛ с сумм арендной платы, платить налог самостоятельно вам не нужно.

Физлица, не являющиеся ИП, не могут уменьшить доход от сдачи в аренду имущества на расходы по его содержанию

Если физлицо не является индивидуальным предпринимателем, то оно не вправе применять налоговый вычет к доходам от сдачи в аренду земельного участка. Об этом проинформировал Минфин России в письме от 05.10.16 № 03-04-05/58057.

Как известно, при исчислении налоговой базы по НДФЛ учитываются доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной форме (п. 1 ст. 210 НК РФ). При этом доходом является экономическая выгода в денежной или натуральной форме (ст. 41 НК РФ). Таким образом, доход физлица от сдачи в аренду принадлежащего ему земельного участка является объектом обложения НДФЛ. Вправе ли арендодатель уменьшить налоговую базу по НДФЛ на налоговый вычет в сумме произведенных расходов? Ответ на этот вопрос зависит от статуса физлица.

Авторы письма напоминают положения пункта 1 статьи 221 НК РФ. В нем сказано, что физлица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, имеют право на получение профессиональных налоговых вычетов в сумме фактически произведенных и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. Из положений этой нормы следует, что право на профессиональный налоговый вычет имеют только индивидуальные предприниматели. Физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, применять налоговый вычет не могут. Соответственно, доход, полученный физическим лицом — арендодателем в виде арендной платы, облагается НДФЛ в полном объеме.

Комментарии и мнения

В письме ФНС России от 19.04.2019 № БС-3-11/[email protected] снова поднимается тема исчисления НДФЛ с дохода от аренды имущества в многоквартирном доме (МКД). Так как из текста письма понять что-то нереально, об этой проблеме мы расскажем сами. И вспомним о письме Минфина России от 19.06.2012 № 03-04-06/3-171.

Предположим, что в МКД есть ТСЖ. Руководство ТСЖ, представляя интересы жильцов по достойной эксплуатации дома, заключает договоры на размещение рекламы на внешних стенах и крыше дома, а вырученные средства направляет на его ремонт и содержание. (Или сдаёт какое-то общее имущество дома в аренду).

Согласно ст. 41 НК РФ доходом признаётся экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая для физических лиц в соответствии с гл. 23 НК РФ.

По общему правилу, на основании п. 1 ст. 210 НК РФ, при определении налоговой базы по НДФЛ учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так к в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло, а также доходы в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии со ст. 212 НК РФ.

Получается, что денежные средства, полученные за предоставление в аренду общего имущества, носят для собственников помещений в доме характер экономической выгоды и должны учитываться ими при определении налоговой базы по НДФЛ. Куда потом будут потрачены деньги – не важно.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 НК РФ российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, в общем случае, обязаны – как налоговые агенты — исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога. В данной ситуации налоговым агентом, по идее, является арендатор. Получается, что он должен иметь информацию о каждом собственники жилья и определить, какая сумма дохода причитается именно ему. Как это возможно на практике? Скорее всего, никак, и собственники жилья внезапно, даже не зная об этом, становятся должниками по НДФЛ.

А в комментируемом письме налоговики только и смогли сообщить, что направили соответствующий запрос в Минфин России, но ответа так и не дождались. Впрочем, можно приветствовать вполне здравый вывод, сделанный налоговиками в конце письма: порядок налогообложения доходов от сдачи в аренду общего имущества в МКД зависит от обстоятельств соответствующих сделок и особенностей договорных отношений между субъектами таких сделок. И это правильно!

Журнал «ПАРТНЕР»

Steuerberaterin, Diplom-Finanzwirtin,
Inhaberin des Steuerburo Erbe

Diplom-Finanzwirt, Steueroberinspektor,
Dozent fur Steuerrecht

Сегодня мы хотим рассказать о доходах, получаемых от сдачи имущества в аренду.

Что относится к доходам от сдачи имущества в аренду

Согласно § 21 Закона о налоге на доходы физических лиц (Einkommensteuergesetz, EStG), к таким доходам относятся прежде всего доходы от сдачи в аренду недвижимого имущества (домов, квартир или незастроенных земельных участков).

Пример: Г-н А. приобрел для летних поездок в Испанию автомобиль-дачу (Wohnwagen). Чтобы автомобиль зря не простаивал, он cдает его от случая к случаю напрокат.

Wohnwagen не является недвижимым имуществом, поэтому доходы от его проката не являются доходами от сдачи имущества в аренду согласно § 21 EStG. Эти случайные доходы относятся к «прочим доходам» и подлежат налогообложению согласно § 22 Nr. 3 EstG.

Кстати, совсем не обязательно, чтобы арендодатель являлся собственником имущества: доходы от субаренды также облагаются налогом согласно § 21 EStG.

Малоизвестно и такое положение: если доходы от временной сдачи жилья, полностью или частично используемого для личного проживания, не превышают 520 € в год, можно отказаться от их декларирования. Особое значение это приобретает в случаях, когда субаренда носит временный характер. Однако в случаях, когда расходы, связанные со сдачей помещения в аренду, превышают арендную плату, декларирование получаемых доходов может оказаться выгодным для налогоплательщика.

Хотим обратить внимание и на то, что, согласно § 21 EStG, не всякая арендная плата за недвижимое имущество относится к доходам. Например, доходы от сдачи в аренду гостиничного помещения являются доходами от предпринимательской деятельности и облагаются налогом на основании § 15 EStG. При этом обязательным условием является исчисление прибыли (Gewinnermittlung), кроме того, доходы от предпринимательской деятельности подлежат обложению налогом на предпринимательскую деятельность (Gewerbesteuer). В качестве еще одного случая, когда доходы от сдачи недвижимости в аренду относятся к доходам от предпринимательской деятельности, можно привести т.н. Betriebsaufspaltung

Пример: Г-н C. сдает офисное помещение в аренду C-GmbH, он же является единоличным собственником этой фирмы. Взимаемая арендная плата является для г-на С. доходами от предпринимательской деятельности.

Какие доходы и расходы следует включать в свою налоговую декларацию

По своей сущности доходы от сдачи недвижимого имущества в аренду относятся к доходам, дефинированным в § 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG. Согласно данному предписанию, налогообложению подлежит та сумма, на которую арендная плата превышает расходы, связанные с ее получением (т.н. Überschusseinkünfte). Если доходы не покрывают понесенные затраты, то убыток от сдачи имущества в аренду вычитается из прибыли, полученной от других видов деятельности, и уменьшает тем самым налогооблагаемую базу.

К доходам от сдачи недвижимости в аренду относятся прежде всего сама арендная плата и взимаемые с арендаторов коммунальные платежи. Согласно § 11 EStG, доходы и расходы учитываются при налогообложении в тот год, когда они были получены или понесены. При банковском переводе моментом получения дохода является день зачисления денежных средств на расчетный счет арендодателя. Из этого правила существует одно исключение, которое на практике часто остается без внимания. Рассмотрим его на примере:

Пример: Арендатор Д. должен перечислять арендную плату к первому числу каждого месяца. К Рождеству 2007 года он переводит арендодателю арендную плату за декабрь текущего года, а также за январь 2008 года.

Что касается расходов, то списанию подлежат все затраты, связанные со сдачей недвижимости в аренду: земельный налог, затраты на уборку улицы, вывоз мусора, страхование помещения или чистка дымоходов. Однако во внимание принимаются только те расходы, которые относятся к сдаваемому в аренду помещению, а не, например, к квартире, в которой проживает сам арендодатель.

Пример: Супруги М. и Н. проживают в одной половине двухквартирного дома, а вторую половину сдают в аренду.

M. и Н. имеют право списать только половину затрат, связанных с эксплуатацией дома, а именно лишь те расходы, которые относятся непосредственно к сдаваемой в аренду квартире. Например, расходы на ремонт ее входной двери учитываются в полном размере.

Кроме того, списанию подлежат затраты на содержание сдаваемого в аренду помещения, например, расходы на текущий ремонт.

При выполнении определенных условий затраты на более крупные ремонтные работы могут быть распределены на период от 2-х до 5-ти лет (§ 82b Einkommensteuerdurchführungsverordnung). Существует несколько особенностей, которые должны быть приняты в этом случае во внимание, поэтому мы советуем при возникновении данной проблемы обратиться за помощью к налоговому советнику.

Следующей проблемой являются затраты на реконструкцию объекта, произведенные вскоре после его приобретения — «anschaffungsnaher Herstellungsaufwand.» В некоторых случаях расходы по содержанию и ремонту сдаваемого в аренду помещения, сделанные в течение 3-х лет после его покупки, не могут быть сразу учтены в полном объеме. Они прибавляются к стоимости приобретенного объекта и списываются в виде амортизационных отчислений. Если вы столкнетесь с подобной проблемой, то и в этом случае имеет смысл посоветоваться с налоговым консультантом.

На практике очень часто возникает проблема разграничения затрат на приобретение недвижимого имущества и затрат на привлечение денежных средств для его приобретения. Все расходы, связанные с финансированием объекта, относятся к текущим расходам, согласно § 9 Abs. 1 S. 3 Nr. 1 EstG, и подлежат немедленному списанию в полном объеме.

Пример: Г-жа K. приобрела 01.07.2007 застроенный участок (здание построено в 1976 году) и собирается сдать его в аренду. Цена объекта составляет 450.000 €. 20% этой суммы приходится на стоимость земельного участка. Госпожа К. понесла следующие расходы: налог на приобретение недвижимого имущества (Grunderwerbsteuer) 15.750 €, госпошлина за внесение записи о смене собственности в земельную книгу (Grundbuch) 300 €, госпошлина за регистрацию ипотечного обязательства (Grundschuld) 150 €, нотариальные расходы в связи с оформлением договора купли-продажи 900 €, нотариальные расходы в связи с регистрацией ипотечного обязательства 500 €, плата за риеэлторские услуги (Maklerprovision) 16.065 €.

Амортизационные отчисления составят в 2007 году:

цена объекта
450.000
налог на приобретение недвижимости
15.750
нотариальные расходы (договор купли-продажи)
900
госпошлина (смена собственника)
300
риелторские услуги
16.065
Итого:
483.015
минус 20% — стоимость земельного участка
— 96.603
база для исчисления амортизации
386.412
амортизационные отчисления: 386.412 × 2% x 6/12 (частично!)
= 3.864
Госпошлина и нотариальные расходы в связи с регистрацией ипотечного обязательства относятся к текущим затратам и могут быть списаны полностью в год приобретения объекта.

Амортизационные отчисления не могут быть сделаны до приобретения объекта. Согласно налоговому законодательству, покупка недвижимости осуществляется не в момент смены владельца, а при передаче прав на пользование объектом и обязательств, связанных с его эксплуатацией (Übergang von «Nutzen und Lasten»).

Подлежит ли налогообложению продажа сдаваемой в аренду недвижимости

Согласно §§ 22 Nr. 2, 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG, продажа недвижимого имущества подлежит обложению налогом, если промежуток времени между его приобретением и продажей менее 10 лет. Срок начинается в день подписания договора о купле объекта и заканчивается в день подписания договора о его продаже. Момент смены владельца, а также дата передачи прав на пользование объектом и обязательств, связанных с его эксплуатацией, не играют при этом никакой роли.

Если вы планируете продажу такого объекта, рекомендуем обратиться за советом к консультанту по налогам.

Существуют ли особенности при сдаче жилья в аренду родственникам

Сдача жилья в аренду членам семьи связана на практике со многими трудностями. Поскольку очень часто этот вид доходов является убыточным и таким образом приводит к уменьшению налогового бремени, налоговые органы предъявляют в подобных случаях повышенные требования. Такой вид аренды признается только в том случае, если он выдерживает сравнение с арендой на обычных условиях, то есть когда арендатор является посторонним человеком. Поэтому обязательно проконсультируйтесь с советником по налогам, прежде чем оформить договор аренды с одним из ваших родственников. Так вам удастся избежать неприятных сюрпризов.

Важно: Если взимаемая вами арендная плата менее 56% среднестатистической суммы, характерной для данной местности, то, согласно § 21 Abs. 2 EstG, сокращаются соответствующим образом и затраты, связанные со сдачей жилья в аренду. При этом неважно, является ли арендатор вашим родственником или нет.

ФНС разъяснила порядок налогообложения доходов физлиц от сдачи имущества в аренду

МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ НАЛОГОВАЯ СЛУЖБА

ПИСЬМО
от 2 октября 2008 г. N 3-5-04/[email protected]

НАЛОГООБЛОЖЕНИЕ ДОХОДОВ ОТ СДАЧИ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Федеральная налоговая служба рассмотрела обращение по вопросу налогообложения доходов от сдачи имущества в аренду и сообщает следующее.

В случае сдачи нежилого помещения в аренду собственник этого помещения и арендатор являются сторонами договора гражданско-правового характера — договора аренды помещения, заключаемого в соответствии с правовыми нормами, изложенными в главе 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ). Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества определены статьей 616 ГК РФ. В частности, согласно пункту 2 статьи 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии со статьями 208 и 209 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) доходы, получаемые физическими лицами — собственниками имущества по договорам аренды этого имущества, являются объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц по налоговой ставке 13% у налоговых резидентов Российской Федерации.

При получении физическим лицом — арендодателем доходов в виде обусловленной договором аренды арендной платы от организации, заключившей договор аренды нежилого помещения и являющейся в соответствии со статьей 226 Кодекса налоговым агентом, обязанность по исчислению, удержанию и уплате в бюджет начисленной непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате суммы налога возложена непосредственно на налогового агента.

Пунктом 2 статьи 226 Кодекса определено, что исчисление и уплата налога в соответствии с указанной статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 227 и 228 главы 23 Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.

Следовательно, организация-арендатор при выплате доходов по договору аренды физическому лицу — арендодателю обязана согласно пункту 4 статьи 226 Кодекса удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.

Размер арендной платы устанавливается в договоре аренды по соглашению сторон. Следовательно, размер арендной платы в договоре аренды может быть определен сторонами как без учета затрат, связанных с оплатой коммунальных и эксплуатационных услуг, так и с учетом таковых.

Если в соответствии с условиями договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату не включаются, т.е. когда организация-арендатор производит за свой счет указанные расходы, то у арендодателя — физического лица объектом налогообложения являются суммы полученной им от арендатора в налоговом периоде арендной платы.

Если согласно условиям договора аренды расходы на коммунальные и эксплуатационные услуги в арендную плату включены, т.е. когда такие расходы производит за свой счет арендодатель, то налоговая база по налогу на доходы физических лиц в части доходов, полученных им от арендатора в виде арендных платежей, в сумме которых согласно условиям договора аренды учтены указанные затраты арендодателя, уменьшается на суммы фактически произведенных и документально подтвержденных расходов на коммунальные и эксплуатационные услуги.

Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Н.ШУЛЬГИН

Минфин: доходы от аренды не признаются доходом от реализации, если этот вид деятельности не является для арендодателя основным

Налогоплательщик вправе учесть в качестве доходов от реализации только прибыль, которую он получает на систематической основе от осуществления своего основного вида деятельности. Такой вывод следует из письма Минфина России от 07.02.11 № 03-03-06/1/74.

В письме рассмотрена конкретная ситуация. Компания сдает в аренду помещение. Но этот вид деятельности не является для нее основным. Вправе ли она учесть арендную плату в составе доходов от реализации в целях налогообложения прибыли?

Как известно, доходом от реализации признается выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, а также выручка от реализации имущественных прав (ст. 249 НК РФ). Выручка определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги, имущественные права), выраженные в денежной или натуральной форме. В зависимости от выбранного метода признания доходов и расходов эти поступления учитываются в соответствии со статьей 271 или статьей 273 НК РФ.

Что касается сдачи имущества в аренду (субаренду), то в отношении доходов от этого вида деятельности установлено специально правило. Такие доходы признаются внереализационными, если они не определяются налогоплательщиков в порядке, установленном статьей 249 НК РФ. Исходя из этого, в Минфине делают вывод: арендные платежи учитываются в доходах от реализации, если предоставление имущества в аренду является основным видом деятельности налогоплательщика и осуществляется им на систематической основе.

Доходы от сдачи имущества в аренду (найм) подлежат налогообложению

Управление Федеральной налоговой службы по Республике Коми напоминает гражданам, получившим в 2012 году доходы от сдачи имущества в аренду (найм), о необходимости представить в налоговый орган по месту жительства декларацию о доходах по форме №3-НДФЛ не позднее 30 апреля 2013 года в случае, если при выплате дохода налог на доходы физических лиц не был удержан налоговым агентом.

Объектом налогообложения по налогу на доходы физических лиц (далее – НДФЛ) признается доход, полученный налогоплательщиком от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации (квартиры, комнаты, земельных участков, дач, нежилых помещений, транспортных средств и другого имущества) (п.п. 4. п. 1 статьи 208, статьи 209 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ).

Кто исчисляет и уплачивает налог с доходов, получаемых физическим лицом от сдачи принадлежащего ему имущества в аренду ?

Налоговый агент – арендатор — если договор заключен с российской организацией, индивидуальным предпринимателем (п. 1 ст. 226 НК РФ). Если при выплате дохода за аренду (найм) налоговым агентом организацией или предпринимателем удержан НДФЛ и перечислен в бюджет, то физическое лицо вправе не указывать такой доход в декларации, поскольку обязанность физического лица самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ возникает при получении сумм вознаграждений (арендной платы, доходов от найма) от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества. Налогоплательщики вправе не указывать в налоговой декларации доходы, при получении которых налог полностью удержан налоговыми агентами, если это не препятствует получению налогоплательщиком налоговых вычетов.

Налогоплательщик (самостоятельно) — если договор аренды (найма) заключен с физическим лицом, не являющимся индивидуальным предпринимателем (пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ), а также в случае, если налоговый агент при выплате данного дохода, подлежащего налогообложению, не удержал НДФЛ.

Напомним, что заполнить декларацию можно с помощью специальной программы «Декларация 2012», которую можно скачать бесплатно . Заполняя декларацию № 3-НДФЛ в данной программе, в разделе «Доходы, полученные в РФ» необходимо выбрать код дохода 1400 – доходы от аренды или другого использования имущества (кроме транспорта и связи) или код дохода 2400 – доходы от использования любых транспортных средств, а в разделе источник дохода – указать Ф.И.О. физического лица – арендатора (нанимателя), с кем заключен договор аренды (найма), или от которого налогоплательщиком получены доходы.

Телефон справочной службы УФНС России по Республике Коми 200-917

Налог на имущество организаций: кто платит за арендуемую недвижимость

Кто является плательщиком налога на имущество в отношении сданного в аренду помещения, зависит от того, у кого из сторон договора аренды это помещение числится как ОС.

Ведь по общему правилу объектом обложения налогом на имущество организаций признается недвижимое имущество, учитываемое на балансе компании в качестве основного средства.

Следовательно, если объект недвижимости, полученный в аренду, «висит» как ОС на балансе арендатора, «имущественный» налог с этой недвижимости платит именно он. А в случае, когда переданное в аренду помещение осталось основным средством на балансе арендодателя – плательщиком налога на имущество по этому помещению признается арендодатель.

При этом если по условиям договора объект аренды числится в качестве ОС у арендодателя, но и арендатор отразил у себя информацию о праве пользования на полученное в аренду помещение по счету 01 «Основные средства», то, по мнению Минфина, во избежание двойного налогообложения стоимость арендованного помещения в базу по налогу на имущество арендатор не включает.

Налогообложение доходов от сдачи в аренду имущества.

Доходы, полученные физическими лицами от сдачи в аренду или внаем имущества, в соответствии со статьей 208 главы 23 «Налог на доходы физических лиц» Налогового кодекса РФ (далее – Кодекс), являются объектом обложения налогом на доходы физических лиц (далее – НДФЛ).При этом доходы, полученные налогоплательщиками в налоговом периоде, которым согласно статье 216 Кодекса признается календарный год, от сдачи в аренду имущества, находящегося на территории Российской Федерации, наряду с доходами, полученными от выполнения трудовых и иных приравненных к ним обязанностей, от занятия предпринимательской и иной деятельностью без образования юридического лица, относятся к группе доходов, по которым налоговая ставка установлена в размере 13 процентов независимо от размера дохода. Налоговая база при исчислении НДФЛ по данной группе доходов определяется как денежное выражение таких доходов, уменьшенных на сумму полагающихся налогоплательщику стандартных, социальных, имущественных и профессиональных налоговых вычетов, установленных статьями 218 – 221 Кодекса.

Если договор аренды имущества или жилого помещения собственником имущества заключен с организацией, то есть с юридическим лицом, то организация, выплачивающая физическому лицу доходы по договору аренды имущества или жилого помещения, признается согласно статье 226 Кодекса налоговым агентом. На налоговых агентов возложены обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в соответствующий бюджет сумм НДФЛ, исчисленных в отношении всех доходов физического лица, источником которых является налоговый агент. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов физического лица – налогоплательщика при их фактической выплате. В этом случае представлять декларацию физическому лицу не надо.

При получении физическими лицами доходов в виде вознаграждений, полученных от других физических лиц, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных договоров аренды имущества или договоров найма жилого помещения, исчисление и уплата НДФЛ производятся в соответствии со статьей 228 Кодекса. Такие налогоплательщики обязаны самостоятельно вести учет полученных доходов и представить в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля 2009 года. При этом сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисленная на основании данных налоговой декларации, уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля 2009 года.

Необходимо учитывать, что Постановлением Пленума Верховного суда РФ от 18 ноября 2004 года № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве и легализации (отмывании) денежных средств или иного имущества, приобретенных преступным путем» определено, что в случае если физическое лицо сдало имущество в аренду или внаем, получило доход и уклоняется от уплаты налогов или сборов с полученного дохода, в его действиях, при наличии к тому оснований, содержатся признаки состава преступления, предусмотренного статьей 198 УК РФ.

Управление ФНС России по Республике Саха (Якутия)

Обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду

Налоговый кодекс РФ наделяет каждое физическое лицо, получающее доход, обязанностью уплачивать НДФЛ. Процентная ставка по НДФЛ для лиц, являющихся налоговыми резидентами РФ, в том числе для доходов от аренды имущества, установлена в размере 13% (см. п. 1 ст. 209, пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ). В нашей статье мы рассмотрим интересующий многих вопрос: обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду и в каком случае НДФЛ на доход с аренды уплачивает арендатор.

Если арендодателем является физическое лицо, не оформленное в качестве индивидуального предпринимателя, оно может уплатить налог или самостоятельно, или с помощью арендатора, когда арендатор удерживает налог из суммы аренды и перечисляет его в бюджет через налоговый орган.

Порядок самостоятельного расчета и уплаты НДФЛ арендодателем

Налоговый кодекс (п. п. 1, 2 ст. 226, пп. 1 п. 1 ст. 228) предусматривает самостоятельный порядок уплаты налога арендодателем в следующих случаях:

• Если арендатор является физическим лицом, не являющимся ИП. Гражданство арендатора в данном случае в расчет не принимается;
• Если арендатором выступает иностранная организация, у которой нет подразделения в РФ.

В этом случае арендодатель обязан самостоятельно рассчитать налог за год в соответствии с п. 1 ст. 224 и ст. 225 НК РФ по следующей формуле:

НДФЛ = годовой доход от сдачи имущества в аренду * 13%

Налоговую декларацию можно заполнить в виде бумажного документа, но ввиду того что помарки и исправления в декларации не допускаются, удобнее для заполнения воспользоваться бесплатной программой, которую можно скачать на официальном сайте ФНС РФ в разделе «Программные средства / Декларация».

Сам налог вы должны уплатить, согласно п. 4 ст. 228 НК РФ, не позднее 15 июля года, следующего за отчетным периодом. То есть в нашем примере, когда мы уплачиваем налог за доход, полученный в 2017 году – не позднее 30 июля 2018 года. Если последний день уплаты налога приходится на выходной или праздничный день, он будет перенесен на ближайший рабочий день.

Когда НДФЛ за доход от аренды жилья рассчитывает и уплачивает арендатор

Этот способ будет актуален только тогда, когда вы сдаете жилье в аренду физическому лицу в статусе индивидуального предпринимателя, российской организации, подразделению иностранной компании в РФ, нотариусу или адвокату. Согласно п. п. 1, 2 ст. 226 НК РФ, в этих случаях обязанность по уплате налога ложится на плечи вышеперечисленных лиц и организаций, которые в данном случае выступают для арендодателя налоговыми агентами. То есть, рассчитываясь за аренду, данные лица должны рассчитать и удержать из арендной платы, перечисляемой арендодателю, сумму НДФЛ в соответствии с абз. 1 п. 4 ст. 226 НК РФ для дальнейшего перечисления этой суммы в бюджет.

В данном случае, если арендатор по итогам года полностью удержал и уплатил НДФЛ из средств аренды, арендодатель не должен подавать налоговую декларацию (см. абз. 2 п. 4 ст. 229 НК РФ).

Говоря о том, обязан ли арендодатель платить НДФЛ с дохода от сдачи имущества в аренду, акцентируем внимание на том, что согласно пп. 4 п. 1 ст. 228 НК РФ, обязанность представлять налоговую декларацию, а также исчислить и уплатить НДФЛ возникает у арендодателя только в том случае, когда арендатор не смог удержать или перечислить налог или сделал это не в полном объеме.

Таким образом, в случае в арендой жилья арендодатель обязан уплачивать налог с дохода, полученного с аренды квартиры, в любом случае, но в зависимости от статуса арендатора он может или уплачивать его самостоятельно, или предусмотреть в договоре аренды уплату налога арендатором, если арендатор входит в число лиц и организаций, которые могут быть налоговыми агентами.

Подлежит ли налогообложению сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом по договору: ставки НДФЛ и нюансы

Нормы налогового законодательства довольно обширны, содержат в себе большое количество особенностей, исключений и нюансов. Зачастую обычному гражданину нелегко разобраться в многочисленных законах и статьях. Поэтому не всегда понятно, с каких сумм и доходов следует платить налог.

Информация, представленная ниже, направлена на то, чтобы любой смог разобраться с тем, нужно ли уплачивать налог при передаче в аренду нежилого помещения, если надо, то какой вид налога, в каких размерах, в какие сроки, когда следует подавать налоговую отчётность, и многое другое.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-51-36 . Это быстро и бесплатно !

Какие налоги платит физлицо, если сдает недвижимость?

Арендодатель может выступать как в качестве индивидуального предпринимателя, так и обычного гражданина. Соответственно, вид налогового платежа, который необходимо уплатить в казну государства, зависит от того, какой статус имеет физическое лицо:

• для граждан, не являющихся ИП – налог на доходы физических лиц (НДФЛ);
• для ИП – платёж, предусмотренный либо патентной, либо упрощённой системой налогообложения.

Выбор налоговой системы индивидуальным предпринимателем производится самостоятельно до наступления финансового года. Не всегда существует необходимость регистрироваться в качестве ИП для осуществления такого вида деятельности, как предоставление во временное пользование нежилого недвижимого имущества. Чёткие правила прямо не оговорены в законодательстве, однако можно сделать однозначный вывод о том, что это зависит от обстоятельств и преследуемых арендодателем целей.

Например, если физическое лицо получило нежилое помещение в наследство и временно не имеет возможности его использовать, то можно сдавать его в аренду без образования ИП и уплачивать НДФЛ. Если же главной целью аренды признаётся извлечение прибыли, то, во избежание дальнейших проблем с налоговым органом, целесообразно образовать ИП и платить налоги по выбранной налоговой системе.

Любой субъект налогообложения должен платить налоги с полученных доходов. Исключением являются доходы, которые законодательно освобождены от налогообложения.

Полученная за оказанную услугу денежная сумма представляет собой доход, который облагается налогом. При этом налоговая база и ставки отличаются в зависимости от статуса физического лица:

• для физического лица – 13% от фактического годового дохода (30% для нерезидентов);
• для ИП на патентной системе налогообложения – 6% от потенциально возможного годового дохода от сдачи нежилого помещения в аренду (размер дохода устанавливается законами субъектов РФ);
• для ИП на упрощённой налоговой системе с объектом налогообложения в виде доходов – 6% от фактического объёма дохода;
• для ИП на упрощённой системе с объектом в виде доходов за минусом расходов – 15% от разницы (прибыли).

Размеры потенциально возможного дохода для применения патентной системы устанавливаются законами субъектов РФ. Так, Законом г. Москвы от 31 октября 2012 года № 53 для данного вида деятельности установлены дифференцированные размеры доходов в зависимости от площади помещений и места их нахождения (от 700 тыс. руб. до 10 000 тыс. руб. в год).

Налоговый вычет

Согласно подпункту 2 статьи 221 Налогового кодекса РФ плательщик НДФЛ имеет право на уменьшение налогооблагаемого дохода, полученного от оказания услуг по гражданско-правовому договору, на сумму профессионального вычета. Сумма вычета определяется в размере понесённых расходов, связанных с извлечением доходов.

Случай с предоставлением нежилого помещения в аренду подпадает под действие данной нормы в той части, что отношения арендодателя и арендатора действительно должны быть закреплены договором ГПХ. Далее необходимо определиться с тем, какие расходы, связанные с передаваемым имуществом, может нести арендодатель. Это, например, оплата коммунальных платежей, ремонт помещения и т.п.

Однако в статье 210 Гражданского кодекса РФ указано, что ответственность за содержание имущества в надлежащем состоянии лежит на собственнике. И это не зависит от того, используется ли помещение самостоятельно или передаётся в аренду. Соответственно, указанные расходы не должны приниматься при расчёте профессионального налогового вычета.

Отсюда следует вывод, что таким видом вычета арендодатель не может воспользоваться, что подтверждается Письмами Минфина и ФНС. Правомерность использования профессионального вычета не зависит от того, включены ли коммунальные платежи в арендную плату. В любом случае налогооблагаемый доход на их сумму уменьшать нельзя.

Стандартные налоговые вычеты, предусмотренные статьёй 218 НК РФ:

• в размере 3 000 руб. для отдельных категорий граждан (ликвидаторы аварии ЧАЭС, лица, перенесшие лучевую болезнь и др.);
• в размере 500 руб. в отношении Героев СССР, РФ, участников Великой Отечественной войны и др.;
• в размере 1 400 и более для плательщиков, имеющих детей.

Такие преференции обычно предоставляются физическим лицам по месту работы. Они учитываются ежемесячно при удержании налоговым агентом НДФЛ с заработной платы.

Однако если доходы от сдачи в аренду нежилого помещения являются единственными, и налогоплательщик не пользовался стандартными вычетами в течение налогового периода, то он может их получить при подаче декларации по окончании года.

При этом если арендатором является юридическое лицо, то оно как налоговый агент должно самостоятельно рассчитывать налоговые платежи и перечислять их в бюджет государства. В том числе на предприятии лежит обязанность предоставления физическому лицу налоговых вычетов.

Все виды вычетов могут быть использованы только резидентами РФ, являющимся таковыми в соответствии со статьёй 207 НК РФ и уплачивающими НДФЛ по ставке 13%.

Расчёт суммы

Рассмотрим на примерах, какой может быть сумма налога при сдаче в аренду гаража площадью 240 кв. м за 260 тыс. руб. в месяц в г. Москве.

Представленные расчёты показывают, что налоги индивидуального предпринимателя намного меньше, чем гражданина без образования ИП.

Отчетность

Налоговая декларация предоставляется по окончании года до 30 апреля следующего года следующими категориями физических лиц:

• без образования ИП, которые сдают нежилое помещение во временное пользование другим физическим лицам;
• ИП на «упрощёнке».

При этом ИП на патентной системе освобождены от подачи декларации на основании статьи 346.52 НК РФ, а при сдаче нежилого помещения юридическому лицу необходимость сдачи отчётности лежит на нём как на налоговом агенте.

Заполнение декларации: пошаговая инструкция

Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется следующим образом.

На странице 001 необходимо указать:

• ИНН;
• ФИО;
• код налогоплательщика (760);
• номер телефона.

Страница 002:

• фамилия;
• дата рождения;
• место рождения;
• сведения о документе, удостоверяющем личность;
• место жительства.

Страница 003:

• сумма дохода;
• сумма налогового вычета;
• налоговая база;
• сумма налога.

Страница 004: сумма налога, подлежащая уплате.

Порядок подачи в ФНС

Подать декларацию можно несколькими способами:

• отправить в электронном виде;
• прийти лично в налоговую инспекцию по месту жительства;
• отправить по почте с описью вложения;
• через уполномоченного представителя.

Сроки оплаты

Сроки уплаты налоговых платежей зависят от того, какой налог платит физическое лицо, кому сдаёт имущество в аренду, и является ли оно индивидуальным предпринимателем:

• физические лица, сдающие нежилое помещение другим физическим лицам – ежегодно в срок до 30 апреля следующего года;
• физические лица, сдающие имущество в аренду юридическим лицам или ИП – не позднее дня, следующего за днём фактической выплаты арендной платы (обычно ежемесячно);
• ИП на «упрощёнке» уплачивают ежеквартально авансовые платежи не позднее 25 числа первого месяца квартала/

Наказания за нарушения

Неуплата налога или частичная неуплата в следствии занижения налогооблагаемой базы влечёт за собой применение налоговых санкций.

Так, за совершение такового деяния предусмотрен штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога. Если налог не был перечислен умышленно, то штраф увеличивается до 40%.

При этом если обязанность по уплате НДФЛ лежит на организации или ИП как на налоговом агенте, то меры ответственности за неуплату налогов применяются по отношению к ним, а не к физическому лицу.

Таким образом, каждый гражданин при сдаче нежилого помещения в аренду должен платить налоги с полученных доходов, предоставлять налоговую отчётность, образовывать ИП при необходимости. В противном случае можно довести дело до получения штрафа, который может быть наложен не только за неуплату налоговых платежей, но и за непредоставление налоговой декларации, а также за фактическое занятие предпринимательской деятельностью без открытия ИП.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

+7 (499) 938-51-36 (Москва)
+7 (812) 467-38-73 (Санкт-Петербург)